小區開發商將地上規劃中的有產權停車位另行租賃給第三方，業主認為此舉導致小區內車位緊張拒繳物業費。近日，江西省南昌市西湖區人民法院調解了一起物業服務合同糾紛案件，法官釋明有產權車位開發商有權隨意處分，最終在法官的調解下，業主當庭繳納了拖欠的物業費，物業公司自愿撤回了起訴。

原告系南昌市西湖區某小區的物業公司，被告何某是該小區的一位業主。原告訴稱被告自2017年7月到2020年10月期間，拖欠物業費1.9萬元。 經原告多次催繳，被告均以各種理由拒絕，不繳納物業費。為此，原告訴至法院，要求被告支付物業費1.9萬元及滯納金3.2萬元。

在庭審過程中，何某認為原告沒有履行相應的義務，并將小區內的車位隨意租賃給第三方某商場，導致車位非常緊張，造成業主停車不便。對此，原告提交相關照片、規劃材料等證據證明，被告所指的車位為部分規劃中的有產權地上停車位，并非規劃外占用小區公共道路的公攤停車位。該停車位的產權歸開發商，開發商可租可售可增，隨意處分。法官了解了案件的來龍去脈后，考慮到事情原由比較清晰明確，便征詢了原告、被告雙方的調解意愿，當庭進行調解。法官釋明，根據民法典相關規定，小區開發商將地上規劃中的停車位另行租賃給第三方，系其自由處分行為，并無過錯，且與原告物業公司無關。被告欠繳物業費是事實，且沒有正當合法理由，依法應承擔相應的違約責任。隨后，法官盡量做物業公司的工作，物業公司諒解何某拖欠物業費的行為，并同意放棄其滯納金的訴請。

最終，在法官的細心的調解下，被告何某將所欠物業費當庭一次性繳清，物業公司也撤回起訴，雙方握手言和。

是否經過規劃部門的審批決定車位的權屬

經辦法官庭后表示，民法典按照是否經過規劃對車位、車庫的權屬認定規則進行了區分。民法典第二百七十五條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”因此，車位的權屬一般看是否經過規劃部門的審批。具體而言，一般分為以下幾種情況：

第一種有產權車位，即滿足了立項和規劃條件，辦理了土地出讓手續，可以辦理所有權證書的車位。該車位的開發成本未列入業主公攤，開發商自己承擔了，因此由開發商享有所有權，可以隨意處分，即可出售，可出租，亦可買房送車位。小區業主通過同開發商簽訂《車位買賣合同》并按約定支付價款后，是可以辦理產權轉移手續的。如本案中小區開發商出租給第三人的車位，便屬于有產權車位。因開發商有權隨意處分，被告何某以此拒繳物業費無事實和法律依據。

第二種是公攤車位，即開發商利用小區建筑區內規劃建設的車位以外的諸如業主共有的道路或者其他場所建設的地上及地下停車位，屬全體業主共有，開發商不可隨意處分。因為該車位的開發成本列入業主公攤，業主在買房時已承擔了開發成本，因此由業主共有。此時，開發商及物業就不得隨意出租給他人，否則將損害業主的合法權益。這種車位是不能出售的，買方也沒辦法辦理產權。

第三種是人防車位，此車為占地為人防工程所用，系利用人防空間建設的車位，產權歸屬于國家。在非戰爭時期，“誰投資，誰使用”，不允許買賣。開發商對人防車位只享有使用權，所以開發商可以向承租人約定一定的出租費，但是不可以出售，即使有人買了，也辦不了產權。

同時，民法典還規定了業主對規劃內的車位和車庫享有優先權。根據第二百七十六條：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”之規定，業主對規劃內的車位和車庫應享有優先購買權、優先承租權，從而******限度保障小區內業主的權益，解決普遍存在的小區內停車位緊張的難題。