收費(fèi)高、不作為、管理不到位……你對小區(qū)的物業(yè)滿意嗎？“小物業(yè) 大民生”，隨著生活水平的不斷提高，人們對居住質(zhì)量的要求越來越高，對物業(yè)的要求自然水漲船高。為解決管理中的實(shí)際困難，提升住宅物業(yè)服務(wù)水平，日前《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)通過并對外公布，將于2024年10月1日起施行。

     現(xiàn)行的《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）由市第十五屆人民代表大會(huì)第四次會(huì)議制定，自2016年7月1日起施行?！稐l例》實(shí)施8年來，對規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益，推動(dòng)物業(yè)管理工作發(fā)揮了重要作用。

現(xiàn)代快報(bào)記者了解到，新公布的《條例》在原《條例》的基礎(chǔ)上做了52處修改，涉及物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解機(jī)制、業(yè)主自治、住宅專項(xiàng)維修資金等，事關(guān)全體小區(qū)和業(yè)主。

現(xiàn)代快報(bào)/現(xiàn)代 記者 盧河燕 龍秋利 綜合推動(dòng)源頭預(yù)防、前端化解《條例》共九章八十九條，分為總則、業(yè)主自治、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)、公共收益與維修資金、監(jiān)督檢查與矛盾化解、法律責(zé)任和附則。《條例》增加了不少新規(guī)定，比如新增的第八條：“建立健全物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解機(jī)制，綜合運(yùn)用調(diào)解、和解、仲裁、公證等非訴訟方式化解物業(yè)管理矛盾糾紛，發(fā)揮人民調(diào)解、行業(yè)性專業(yè)性調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解的作用，推動(dòng)源頭預(yù)防、前端化解、實(shí)質(zhì)解紛，提高基層治理能力?！?/p>

《條例》第七章名為“監(jiān)督檢查與矛盾化解”。該章細(xì)化了各級(jí)政府及相關(guān)部門、法院等單位的職能分工，對南京在人民調(diào)解、行業(yè)性專業(yè)性調(diào)解等非訴訟方式化解矛盾糾紛中的成熟經(jīng)驗(yàn)提煉固化。比如明確，司法行政主管部門依法負(fù)責(zé)或者指導(dǎo)物業(yè)管理矛盾糾紛人民調(diào)解、行業(yè)性專業(yè)性調(diào)解和行政調(diào)解工作，會(huì)同有關(guān)行政主管部門開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)開展物業(yè)管理矛盾糾紛的行政調(diào)解，可以委托人民調(diào)解組織、社會(huì)組織、專門第三方機(jī)構(gòu)等參與調(diào)解?！敖值擂k事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)協(xié)助相關(guān)調(diào)解組織開展調(diào)解工作。”電動(dòng)自行車違規(guī)充電最高罰5萬，電動(dòng)自行車為人們的生活提供了方便，但近年來，電動(dòng)自行車進(jìn)樓入戶、違規(guī)充電引發(fā)的火災(zāi)事故頻發(fā)，規(guī)范小區(qū)電動(dòng)自行車使用意義重大。

    《條例》明確了禁止影響物業(yè)管理區(qū)域公共安全的行為。如，“攜帶電動(dòng)自行車或者其蓄電池進(jìn)入住宅電梯的，處二百元以上一千元以下罰款”“未按照用電安全要求私拉電線和插座為電動(dòng)自行車充電的，責(zé)令改正，處警告或者五百元以下罰款”“在禁止區(qū)域停放電動(dòng)自行車或者為電動(dòng)自行車充電的，責(zé)令改正，對單位處五千元以上五萬元以下罰款，對個(gè)人處警告或者五百元以下罰款”。

    《條例》還列舉了禁止影響物業(yè)管理秩序的行為。如禁止違法建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物，或者破壞、擅自改變房屋外貌、車位用途；禁止損毀樹木、綠地；禁止未按照規(guī)定分類投放垃圾，或者隨意排放污水、棄置雜物、露天焚燒雜物；禁止違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物等。

原物業(yè)不得阻撓新物業(yè)進(jìn)場

業(yè)主委員會(huì)決議更換物業(yè)公司，原物業(yè)拒絕配合新物業(yè)交接怎么辦？這種新老物業(yè)更換交接難的現(xiàn)象，幾乎每隔一段時(shí)間就會(huì)出現(xiàn)。針對業(yè)主自治、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)等方面，《條例》新增具體條款，明確指出“原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)場服務(wù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序”。此外，針對不少業(yè)主反映的個(gè)人信息被物業(yè)泄露的問題，《條例》也進(jìn)行重新修訂，規(guī)定物業(yè)公司不得有的行為包括：泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)；非法采集、使用、出售、泄露業(yè)主和物業(yè)使用人個(gè)人信息。若出現(xiàn)“出售、泄露或者非法提供、使用業(yè)主信息的”嚴(yán)重失信行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)兩年內(nèi)不得在本市申報(bào)各類物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目；失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明。維修資金應(yīng)急使用可委托第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估，隨著部分住宅樓逐漸老化，維修成了居民關(guān)心的大問題。非機(jī)動(dòng)車充電棚、垃圾分類集中點(diǎn)、干凈整潔的路面、規(guī)劃有序的停車位……南京不少老小區(qū)換新顏，這背后離不開住宅專項(xiàng)維修資金的使用。

    《條例》中明確，物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。“維修資金的應(yīng)急使用”制度的設(shè)計(jì)是南京在2016年細(xì)化省條例時(shí)的重要舉措，初衷是便利快捷，但由于取消了業(yè)主表決環(huán)節(jié)等機(jī)制，給資金使用安全帶來不確定因素。為保障資金使用安全，《條例》也專門作了相關(guān)規(guī)定。比如，需動(dòng)用資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)提出維修實(shí)施方案，組織征詢業(yè)主意見，由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，由物業(yè)管理行政主管部門劃轉(zhuǎn)核準(zhǔn)的資金。同時(shí)，超過一定額度的維修資金使用項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)投標(biāo)、審價(jià)、監(jiān)理等方式，保障資金安全。若是遇到電梯故障、外墻滲漏、樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)等需要立即進(jìn)行維修的情況，《條例》明確，“區(qū)、江北新區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)方便快捷地處理應(yīng)急維修事項(xiàng)，并加強(qiáng)監(jiān)督管理，保障資金安全，對維修項(xiàng)目的方案制定、預(yù)算編制、工程實(shí)施、竣工驗(yàn)收、決算造價(jià)審核等環(huán)節(jié)實(shí)施全過程監(jiān)管。前述事項(xiàng)可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)開展評(píng)估”。這意味著給維修資金的應(yīng)急使用“綠色通道”加了一把安全鎖，設(shè)了一道卡。物業(yè)不得通過停水電催交物業(yè)費(fèi)，小區(qū)因未交物業(yè)費(fèi)而被停水停電的案例屢見不鮮。有業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)不滿而停交物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)卻以斷水?dāng)嚯姷氖侄蝸泶呓唬^而引發(fā)系列糾紛。

    《條例》建議，業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。

    《條例》同樣明確，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止或者限制供水、供電、供氣、供熱、通訊以及利用電梯、門禁控制系統(tǒng)限制車輛、人員出入等方式催交物業(yè)費(fèi)?！?/p>

不過，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要是公共性服務(wù)收費(fèi)，包括公共設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)，綠化管理、保安、保潔等，無論業(yè)主是否入住，即使房屋空置，也應(yīng)當(dāng)繳納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。